Case di lusso, prezzi alle stelle: «Offerta troppo bassa nelle location di prestigio»

Gli svizzeri comprano sempre più case. Ma quanto le pagano? Il recente studio pubblicato da Immoscout24, insieme alla società di consulenza immobiliare IAZI, ha mostrato un aumento storico dei prezzi. Lo Swiss Real Estate Offer Index ha registrato infatti un rincaro dell’1,4%.
Le motivazioni retrostanti a questo andamento sono molteplici. Con la pandemia la richiesta di una casa di proprietà ha subito un’accelerazione, portando la domanda su un livello più elevato. Il tutto favorito dai bassi tassi ipotecari e dalla nuova tendenza apportata dal lockdown, ovvero la necessità di fare home office. L’elevata richiesta ha condotto il mercato immobiliare a contrarre notevolmente la sua offerta e quel che rimane tende a costare di più. «Questo andamento è dovuto all’aumento delle vendite riscontrato soprattutto nel 2020 e nel 2021 – ci ha spiegato Giuseppe Arrigoni, presidente di Svit Ticino – La richiesta di acquisto è cresciuta esponenzialmente a causa degli stop provocati dal Coronavirus, poiché non si poteva viaggiare. Questo ha permesso al settore di andare molto bene: chi aveva un capitale a disposizione e voleva comprare, anche dall’estero, ha scelto poi la Svizzera».

Qual è la situazione attuale?
«Al momento la clientela c’è, quello che manca sono gli immobili. Come detto, abbiamo venduto molto due anni fa e ora si assiste a una contrazione dell’offerta. Il rincaro dei prezzi c’è, ma moderato – da quel che vediamo noi – Il discorso cambia invece per immobili di lusso, dove i prezzi sono schizzati alle stelle».
 
Ad esempio?
«Lo si riscontra soprattutto in luoghi attrattivi e privilegiati, come appartamenti con vista lago o case vicine al lago. È soprattutto in questo contesto che abbiamo osservato una riduzione dell’offerta, accompagnata da un rincaro del prezzo di vendita. Ad esempio, se un appartamento nel 2021 lo vendevamo a 1,5 milioni di franchi, oggi lo proponiamo a 1,6 milioni di franchi. Questo aumento lo vediamo in un mercato in cui gli immobili interessanti diventano sempre più rari».

Chi compra?
«Soprattutto svizzeri, provenienti dalla Svizzera interna. Notiamo però che la clientela estera, anziché comprare, vende. Un andamento opposto rispetto agli ultimi anni».

Quali sono i trend di vendita?
«Vendiamo soprattutto case singole di proprietà, meno gli appartamenti. In tutte le categorie trascina l’immobile nuovo, meno quello rinnovato, quasi per niente la casa datata. Gli investitori che hanno intercettato questo andamento stanno ristrutturando gli stabili. Prendendo in considerazione la zona del Bré, diverse imprese stanno sistemando intere case per questo fenomeno».
 
Le zone più richieste in Ticino?
«Sicuramente la zona di Ascona, Minusio, ma anche Locarno. Lugano è sempre attrattiva, le statistiche confermano questi dati».
 
Quali sono le previsioni?
«L’andamento sarà quello a cui stiamo assistendo. L’offerta è diminuita e ora dobbiamo vedere quanto regge il mercato. Anche la crisi tra Russia e Ucraina condiziona l’economia: l’inflazione spinge e il franco diventa ancora più forte. Arrivano già i primi segnali, con diverse aziende costrette a dichiarare il fallimento. Le conseguenze si faranno sentire lungo andare, la gente farà fatica e anche il mercato immobiliare ne risentirà. Nel comparto delle costruzioni le difficoltà sono già palpabili: i prezzi delle materie prime condizionano i lavori, è difficile trovare persino il materiale adatto per le nuove realizzazioni. Vedremo cosa accadrà, può cambiare tutto molto rapidamente, l’economia è altamente instabile».

I clienti russi sono presenti in Ticino?
«Erano molto importanti per il mercato immobiliare ticinese e fino a qualche anno fa ce n’erano davvero tanti. Ora si sono spostati in Svizzera interna, soprattutto nelle aree di Zugo e Zurigo. Lì ci sono condizioni migliori, con agevolazioni economiche convenienti anche per questa gente facoltosa. In molti hanno quindi deciso di cambiare zona. In questi Cantoni abbiamo registrato un forte aumento delle vendite nel comparto del lusso. Non so ora quale sarà l’evoluzione della situazione per via delle sanzioni applicate dai diversi stati. Chiaro che se dipendono finanziariamente da attività con sede in Russia e non hanno flussi finanziari adeguati andranno incontro a complicazioni».

Gli affitti, invece, sono in calo?
«Per quanto riguarda la produzione di stabili o abitazioni con l’obiettivo di affitto, sono anni che ci segnalano una sovrapproduzione, con un mercato che ha poche richieste. In Ticino abbiamo oltre 7000 appartamenti sfitti o non venduti. Questo lo si deve anche alla mancanza dell’aumento della popolazione e allo spostamento dei giovani definitivo verso altre città. In questo senso il mercato è fermo e i grandi investitori, che nel passato hanno speso molto, ora non riescono più ad affittare o per lo meno non più così in fretta».
 
È un problema di costi?
«Più che di costi, di sovrapproduzione. Il tasso d’interesse basso spingeva gli investitori a costruire case invece di lanciarsi sul mercato azionario. Al momento, mancano inquilini e acquirenti per gli appartamenti. Non si riescono più a concludere contratti, non per i prezzi troppo alti, ma per assenza di richiesta».