Ampie fasce della popolazione non sono più in grado di finanziare l’acquisto di abitazioni di proprietà con le sole proprie forze. Quali garanzie alimentano il mercato immobiliare svizzero, che è in costante ascesa?
Nel 2021, i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati del 10.3% e quelli delle proprietà in condominio del 7.2%, registrando addirittura il più alto tasso di crescita annuale dall’introduzione dell’Indice dei prezzi delle transazioni elaborato da Raiffeisen per la proprietà di abitazione a uso proprio nel 2015.
Poiché i redditi e il patrimonio dei potenziali acquirenti sono ben lontani dal riuscire a tenere il passo con la dinamica al rialzo dei prezzi, la cerchia degli acquirenti è destinata a diminuire. Senza un’ulteriore iniezione di capitale, infatti, sempre meno famiglie saranno in grado di superare gli ostacoli relativi alla sostenibilità, e conseguentemente all’aumento sproporzionato delle difficoltà legate alle proprie disponibilità, necessarie per richiedere un’ipoteca bancaria.
La garanzia del capitale ereditario
Tuttavia, le eredità - e gli acconti delle quote ereditarie - garantiscono che la domanda di nuove case rimanga molto elevata. Già oggi ogni anno vengono ereditati quasi 100 miliardi di franchi svizzeri, e il volume cresce sempre di più. Se da un lato, a causa delle dinamiche dei prezzi per l’acquisto di una proprietà di abitazione, molti non possono fare a meno degli acconti delle quote ereditarie, dall’altro sono proprio queste eredità a far salire ulteriormente i prezzi. I due effetti finiscono quindi per amplificarsi reciprocamente. «La fine di questa ’spirale eredità-prezzi’ è tutt’altro che vicina. La generazione dei baby boomer, infatti, è molto numerosa, molto ricca e sta raggiungendo l’età pensionabile. Grazie ai loro cospicui patrimoni, hanno a disposizione molti fondi in eccedenza per aiutare i loro figli a comprare un’abitazione», spiega Martin Neff, Economista capo di Raiffeisen Svizzera.
Il ruolo dei salari
Mentre la spirale eredità-prezzi sta continuando ad auto-alimentarsi, comincia a farsi strada anche un certo timore per la comparsa di un fenomeno analogo che vede protagonisti i salari e i prezzi condizionato dall’aumento dei tassi di inflazione a livello mondiale. Recentemente i tassi d’interesse a lungo termine sono aumentati notevolmente anche in Svizzera a seguito all’aumento delle aspettative di inflazione. Di conseguenza, anche le condizioni per le ipoteche fisse sono diventate più costose. Sebbene ora i tassi d’interesse siano tornati ai livelli del 2018, nel confronto storico rimangono tuttavia estremamente bassi. Le aspettative di inflazione in Svizzera rientrano ancora ampiamente nella fascia target della Banca nazionale svizzera. «Stando così le cose, è improbabile che in Svizzera si inneschi la temuta spirale salari-prezzi e, inoltre, anche l’inversione dei tassi d’interesse, invocata adesso a gran voce, nel nostro paese si rivelerà al massimo una ’mini-inversione’. Le condizioni di finanziamento degli immobili continuano a essere estremamente interessanti anche all’attuale livello leggermente più alto. Di conseguenza, la domanda di immobili rimane elevata», afferma Neff.
Abitazione di proprietà: è ancora l’asset migliore?
Come confermano gli esperti di vario istituti di credito, per un po’ i tassi d’interesse continueranno a mantenersi bassi o addirittura negativi in Svizzera, condizionando anche il destino del denaro in eccesso sul conto di risparmio. Raiffeisen Economic Research ha confrontato il rendimento del capitale proprio degli investimenti in azioni e in un’abitazione. Con risultati a tratti decisamente sorprendenti: negli ultimi 25 anni, un’abitazione primaria a uso proprio finanziata per due terzi con capitale di terzi ha prodotto un rendimento di poco meno del 7% all’anno, analogo a quello di un investimento in un portafoglio azionario svizzero diversificato. Per quanto riguarda il rendimento, l’abitazione primaria viene considerata un investimento solido e sicuro in nessun modo inferiore a un investimento azionario. Per quanto riguarda l’acquisto di immobili, non si può quindi parlare di costi d’opportunità elevati e non considerati dell’uso del capitale proprio. «Oltre al rendimento finanziario estremamente interessante, a differenza del portafoglio azionario la proprietà di abitazione offre agli acquirenti anche un rendimento non finanziario. La realizzazione del sogno delle proprie quattro mura per la maggior parte delle persone dovrebbe essere importante almeno quanto il ritorno finanziario», afferma Neff.
Mercato ipotecario competitivo
Gli svizzeri sono campioni mondiali indiscussi di indebitamento. Non esiste un paese al mondo in cui il debito pro capite delle famiglie sia più alto. Nel nostro paese questi debiti vanno a sommarsi, soprattutto sul mercato ipotecario. Con un volume di oltre 1.1 mila miliardi di franchi svizzeri, si rientra in una classe di grandezza simile a quella della Germania, che però è dieci volte più grande. Il mercato, che continua a crescere dinamicamente, sta alimentando molte paure. Tuttavia occorre relativizzarle notevolmente, perché la montagna dei debiti è compensata dai patrimoni familiari, che sono oltre cinque volte più grandi.
Banche e concorrenza
Il mercato ipotecario svizzero è ancora saldamente nelle mani di banche tradizionali. Il 94% di tutte le ipoteche in essere è registrato nei portafogli bancari. Le banche possono contare su una base di clienti estremamente fedele. Nell’85% dei casi, la stragrande maggioranza dei clienti proroga l’ipoteca in scadenza presso la propria banca di riferimento. Nuovi player stanno spingendo per accedere al mercato redditizio e si stanno tagliando fette sempre più grandi della torta.
Ad esempio, negli ultimi cinque anni le casse pensioni hanno quasi raddoppiato il loro volume. Solo nel 2020, i loro volumi ipotecari sono cresciuti del 18%. Gli intermediari ipotecari guadagnano quote di mercato ancora più velocemente. Il loro volume dovrebbe essere aumentato di circa un terzo nel 2020.
Le banche tradizionali si adattano a queste nuove circostanze e spesso offrono i loro prodotti anche attraverso intermediari o integrano la loro offerta in ecosistemi propri o esterni al settore. «In definitiva, i beneficiari del credito possono solo gioire delle conseguenze di questa acerrima competizione. Il motivo è presto detto: questo consentirà di mantenere sotto pressione anche in futuro il margine d’interesse, in forte calo da anni», ha conlcuso Neff.
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