Nonostante i tassi di interesse stiano crescende, continua la domanda di nuove case. Nel frattempo mercato degli immobili virtuali si è creata una bolla speculativa che ora è scoppiata.
In Svizzera aumentano i tassi di interesse, ma il mercato delle prime case si mostra del tutto indifferente agli effetti prodotti da questa inversione di tendenza. A rilevarlo è l’ultima analisi prodotta dagli esperti di Raiffeisen Svizzera.
Poche case, prezzi alti
Il primo dato che balza agli occhi è quello relativo alle unità in vendita sul mercato. L’offerta estremamente limitata di immobili spinge in alto i prezzi delle case, nonostante l’aumento dei tassi delle ipoteche a lungo termine. Nel secondo trimestre 2022 le case unifamiliari hanno registrato un rincaro dell’1.3 %. La dinamica dei prezzi è ancora più rilevante per gli appartamenti, dove si è registrato un aumento dei prezzi del 3.5 %.
I tassi d’interesse più elevati hanno influito sulla scelta del prodotto di finanziamento all’atto dell’acquisto della casa o del rinnovo di un’ipoteca in scadenza. «In passato l’ipoteca a tasso variabile è stata il finanziamento più conveniente. Rispetto all’ipoteca fissa a 10 anni, il risparmio dal 1988 è stato all’incirca di un terzo», precisa Martin Neff, economista capo di Raiffeisen Svizzera.
Mancano case in affitto
Dopo anni di eccesso di offerta, il mercato delle abitazioni in locazione lamenta forti carenze di unità disponibili. Nonostante in futuro la domanda sarà superiore all’offerta, il settore immobiliare per il momento non ha reagito realizzando una maggiore produzione di abitazioni. «Le riserve di unità sfitte ancora disponibili saranno presto esaurite. A causa dell’immigrazione, dell’individualizzazione e dell’invecchiamento demografico, la domanda continuerà ad aumentare, mentre al contempo saranno costruite sempre meno abitazioni. Pertanto assisteremo ad un forte aumento dei canoni d’affitto e il tema acquisterà importanza nell’agenda politica», afferma Neff.
In Svizzera si sta sempre più stretti
In Svizzera gli edifici sono sempre più alti, con appartamenti sempre più piccoli e nelle zone residenziali vivono sempre più persone su una certa superficie. Si ha quindi una gestione sempre più oculata del poco terreno edificabile. Ma poiché il consumo di superficie a persona cresce costantemente e sempre più persone vivono in Svizzera, il ritmo della densificazione è insufficiente per bloccare la dispersione urbana. «I costi di costruzione a densità più elevata sono superiori rispetto ad un nuovo edificio realizzato in uno spazio verde. Inoltre ci sono regolamenti edilizi e di zona rigidi, inflessibili e disomogenei che limitano, complicano o rendono impossibili i progetti di densificazione», afferma Martin Neff. La durata media del periodo che intercorre tra la presentazione della richiesta di concessione edilizia e l’effettivo permesso di costruzione di edifici con più di tre appartamenti negli ultimi 20 anni è aumentata, passando da 92 a 150 giorni.
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Il mercato immobiliare digitale
Nel mondo digitale, il cosiddetto metaverso, ora è possibile acquistare fondi e immobili. Quanto più un pezzo del terreno digitale appare attraente, tanto più si paga per acquistarlo. Il mercato degli immobili digitali ha registrato enormi rincari. All’inizio di gennaio 2021, ad esempio, in uno dei più noti metaversi, «The Sandbox», la particella media veniva venduta ancora per meno di 150 dollari USA.
Entro la fine dell’anno il prezzo è salito fino a 16.000 dollari, con un incremento di valore quasi dell’11.000 %. Alla fine di giugno 2022 i prezzi sono letteralmente crollati, attestandosi sui 2.500 dollari. Negli ultimi mesi è stato possibile osservare la formazione di una tipica bolla speculativa, destinata poi a scoppiare, in numerosi progetti di metaverso. Questo stato di cose, tra l’altro, è dovuto anche al fatto che molti progetti - per motivi tecnici - sono legati a criptovalute, sul cui futuro oggi è difficile fare delle previsioni. «A causa dell’estrema volatilità, delle evidenti tendenze a formare bolle e delle discutibili intenzioni di molti offerenti, Virtual Real Estate rimane un terreno di gioco per speculatori molto propensi al rischio», spiega Martin Neff.
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