INTERVISTA Canoni d'affitto in diminuzione? Manuel Gamper, Multi RE: «Illusione, inquilini preparatevi a nuovi aumenti»

Le previsioni dicono infatti che nel secondo semestre del 2023, il tasso di riferimento per le pigioni sarà rivisto al rialzo. Inoltre, con il rincaro dell’energia, aumenteranno anche le spese accessorie.

I prezzi degli affitti sono in calo. O almeno è quanto dice lo Swiss Real Estate Offer Index pubblicato giovedì da Immoscout, mostrando a gennaio una flessione dell’1,1% a livello nazionale. Percentuale che diminuisce ulteriormente in Ticino, in ribasso del 2,8%. Ma è veramente così? A dissipare ogni dubbio è Manuel Gamper, direttore della Multi RE SA, società specializzata in consulenze immobiliari basate su analisi di dati, che in prima battuta chiarisce: «Questi studi fanno riferimento agli annunci immobiliari presenti sulle piattaforme e non tengono conto dei contratti realmente firmati, tanto meno gli affitti già in essere. In altre parole - continua - viene monitorata una fetta molto piccola di annunci teorici presenti sui vari portali, ovvero il 2-3% degli affitti totali. La restante parte, cioè più del 90% dei contratti, non ha subito nessuna modifica». Inoltre, «l’indice in questione considera solo gennaio, un periodo di tempo troppo breve per trarre delle conclusioni. Le percentuali possono variare da un mese all’altro, lo si può osservare anche dal fatto che l’indice stesso subisce delle micro-fluttuazioni. Il cambiamento di qualche punto percentuale nel breve periodo non rappresenta un dato significativo, tanto meno una tendenza».

Pigioni destinate ad aumentare

Nel corso del 2022, le segnalazioni parlavano piuttosto di rincari e difficoltà dovuti ai prezzi energetici. Orientando l’analisi verso il futuro, spiega Gamper, «la proiezione parla di un adeguamento del tasso di riferimento per le pigioni e sarà verso l’alto. Avverrà probabilmente già a partire dal secondo semestre del 2023, conseguenza del rialzo del tasso di riferimento da parte della Banca nazionale svizzera. Lo si sa già, non è una novità». Il tasso delle pigioni viene calcolato ogni tre mesi in base a un tasso d’interesse medio dei crediti ipotecari svizzeri, ponderato secondo il volume di crediti. A dicembre l’Ufficio federale delle abitazioni aveva stabilito che il tasso d’interesse medio era passato dall’1,17% all’1,18%, arrotondato all’1,25%, invariato dal marzo del 2020. E si manterrà a questo livello finché il tasso d’interesse medio non scenderà sotto l’1,13% o non supererà l’1,37%.
Fino ad oggi, dunque, chi sta pagando il prezzo dei tassi di interesse aumentati è chi compera un immobile o chi già paga un’ipoteca. «Gli inquilini al momento sono in una zona grigia: non stanno ancora risentendo di questa situazione che tuttavia è destinata a cambiare. Non appena sarà adeguato il tasso di riferimento per le pigioni, il prezzo degli affitti verosimilmente aumenterà».

Gli sfitti sono sempre meno?

Mettendo un po’ tutto sui piatti della bilancia, in questo momento sembrano esserci degli elementi che spingano verso un aumento degli affitti, piuttosto che verso una decrescita. «A livello macroscopico c’è un leggero aumento della demografia, oltre a una riduzione dell’attività edificatoria di nuove abitazioni, per via dell’aumento dei costi, tassi, difficoltà di approvvigionamento e incertezze macroeconomiche. Fattori che indurranno una riduzione del tasso di sfitto e un conseguente aumento della domanda, a fronte di un’offerta moderata. Considerando dunque che il tasso di sfitto diminuirà, non ci sono ragioni per credere che gli affitti diminuiranno».

Nel nostro cantone se ne contano più di 6 mila

In Ticino però la diatriba degli sfitti va avanti da anni. Stando alle informazioni raccolte, attualmente si contano ancora più di 6 mila appartamenti vuoti. In diminuzione dai 7 mila stimati, soprattutto per l’insediamento dei profughi ucraini, ma anche per l’immigrazione svincolata dalla guerra. Gamper tuttavia pone l’accento sul fatto che a partire dell’anno scorso, si sia assistito a un «rallentamento delle nuove costruzioni».
Lo sfitto dunque «in certe zone rimane importante, ma rispetto a qualche anno fa è tendenzialmente stabile o in diminuzione». Per questo - spiega - «le pigioni tenderanno ad aumentare anche nel nostro cantone».

Il vero problema saranno le spese accessorie

Continuando nella sua analisi vede all’orizzonte un altro problema: «Quello delle spese accessorie. Oggi la stragrande maggioranza degli affitti sono stipulati con una pigione netta fissa più le spese accessorie variabili. Può funzionare abbastanza bene in un mercato dell’energia stabile, mentre in un contesto come quello attuale, le spese accessorie sono destinate ad aumentare.
All’inquilino interessa quanto spende al mese, poco importa come siano ripartite le spese, il budget rimane quello. Ma se il suo 10-20% di spesa accessoria diventerà più grande, probabilmente non riuscirà a stare nel budget».
In media, in Svizzera si sborsa il 20% del reddito disponibile per pagare l’affitto. Che in realtà scende al 10-12% dello stipendio di un benestante, ma sale al 45% del reddito disponibile per le fasce più basse. Con meno disponibilità economica, dunque, l’inquilino sarà tentato a trovare delle alternative «cercando un’abitazione più economica o riversando questa problematica sul proprietario, per farsi abbassare quanto meno la pigione».

I vecchi proprietari non hanno le risorse

La pressione aumenterà sempre di più. «Soprattutto per inquilini di appartamenti vetusti (in Ticino ben oltre la metà hanno più di 40 anni), ove le spese accessorie sono più elevate. Spesso poi i proprietari sono anziani, non hanno competenze, voglia e risorse economiche per rinnovare gli appartamenti. Inoltre, le nuove regolamentazioni in fatto di sostenibilità obbligano a svolgere degli interventi completi una volta che si mette mano a un edificio. Vuol dire che non c’è la possibilità di sostituire solo il riscaldamento con una termopompa per esempio. È necessario realizzare un lavoro a tutto campo, con interventi costosi e impegnativi».

Una situazione “lose-lose”

«Da un lato, i proprietari non possono fare investimenti perché non riescono a rientrare nelle spese aumentando la pigione. Dall’altro, l’inquilino è intrappolato in una situazione in cui ci sono pochi stabili nuovi che performano meglio dal punto di vista energetico, costretto quindi ad accontentarsi di appartamenti tra il vecchio e il molto vecchio. Nel medio termine, insomma, gioca tutto a sfavore delle pigioni».

Appartamenti nuovi dal canone proibitivo

Ma chi è alla ricerca di un appartamento o una casa in affitto, sa bene la differenza di prezzo che esiste tra uno stabile nuovo e uno vecchio. Per esempio per un monolocale vetusto nei pressi di Lugano, di 40 metri quadrati, il canone mensile, senza spese accessorie, è pari a 1’050 franchi. Confrontando con monolocale rinnovato, con una metratura di 46 metri quadrati, situato nella stessa zona, il costo sale a 1’520 franchi.
«Da un lato è vero - puntualizza il direttore di Multi RE - dall’altro il divario tra gli stabili vetusti e gli stabili più recenti non è enorme. Gli appartamenti nuovi sono realizzati in modo più razionale: possono essere il 10-15% più piccoli rispetto a quelli vetusti, hanno meno metri quadri da pagare e dunque risultano talvolta più economici. A incidere sul canone mensile è la pigione al metro quadro, più elevata per gli appartamenti nuovi. Avendo tuttavia standard energetici migliori e spese più basse degli stabili vetusti, nel tempo il vantaggio è maggiore. Resta il fatto che ce ne sono pochi. Negli ultimi cinque anni, il parco immobiliare si è rinnovato - ristrutturazione a nuovo o nuova unità - nella misura dell’1-2% all’anno: una piccola porzione sul 100% degli stabili».