Per molte famiglie rilevare l’appartamento appartenuto a persone delle generazioni precedenti rappresenta l’unica possibilità di avere una casa di proprietà.
L’inflazione e l’aumento dei tassi d’interesse hanno lasciato quasi indenne il mercato immobiliare svizzero. I prezzi degli immobili hanno continuato ad aumentare fino alla fine dell’estate.
La tenuta del mercato immobiliare è legata all’offerta limitata: il numero di abitazioni in affitto disponibili sta diminuendo a ritmo accelerato, e l’offerta di alloggi di proprietà rimane scarsa, anche se si calcola che negli anni a venire i baby boomer lasceranno alle prossime generazioni molte proprietà abitative. Ecco l’analisi di Credit Suisse.
I prezzi tengono
A differenza di alcuni mercati immobiliari esteri, fino alla fine della scorsa estate non è stato rilevato un calo dei prezzi degli immobili in alcuna regione della Svizzera – ad eccezione di sottosegmenti speciali. La situazione dovrebbe tuttavia cambiare quando il mercato immobiliare risentirà della pressione non solo dei tassi d’interesse, ma anche dal contesto congiunturale.
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Domanda in crescita
Dall’inizio dell’anno i costi legati ai tassi d’interesse ipotecari per le nuove stipulazioni sono più che raddoppiati e influiscono sulla domanda di abitazioni. Il costo degli interessi più elevato si traduce principalmente in una riduzione della domanda eccedente di proprietà abitative. Se in passato un agente immobiliare poteva selezionare tra una rosa di 15 - 20 potenziali acquirenti per immobile, oggi la scelta si è ridotta a 3 - 4. Poiché le nuove costruzioni continuano a diminuire, rimane comunque un eccesso di domanda. La concorrenza per acquistare i pochi immobili disponibili è quindi la principale responsabile dell’aumento dei prezzi. Tuttavia, è probabile che l’apice dell’evoluzione dei prezzi sia già stato raggiunto. Secondo gli economisti immobiliari di Credit Suisse, il calo della domanda di proprietà abitativa legato ai tassi d’interesse dovrebbe rallentare considerevolmente la dinamica dei prezzi nei prossimi trimestri.
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L’eredità dei baby boomer
Date la penuria di terreni edificabili e la propensione a costruire appartamenti in affitto, negli ultimi anni la costruzione di nuove proprietà abitative non è stata neppure lontanamente paragonabile a quella dei tempi precedenti. La conseguente scarsità di offerta fa sì che i prezzi delle abitazioni di proprietà raggiungano costantemente nuovi picchi, lasciando irrealizzati molti desideri di possedere una casa propria. Per molte famiglie rilevare la casa o l’appartamento appartenuti a persone delle generazioni precedenti rimane una delle poche possibilità di possedere un’abitazione propria. In futuro, questa strada dovrebbe risultare sempre più percorribile, in quanto i baby boomer, che attualmente possiedono più del 40% delle case svizzere, stanno gradualmente raggiungendo una fascia di età con un elevato tasso di mortalità. Di conseguenza verrà immesso sul mercato o lasciato in eredità alle giovani generazioni un numero sempre maggiore di case. Se oggi vengono liberati ogni anno dalla generazione dei baby boomer ben 3000 immobili di proprietà, entro il 2045 si raggiungeranno circa 42 000 unità. Ciò potrebbe contribuire ad alleggerire la tensione sul mercato della proprietà residenziale a lungo termine.
Appartamenti vuoti in caduta libera
Stando a tutti gli indicatori del mercato degli alloggi in affitto, nel 2022 il numero di alloggi vuoti diminuirà ulteriormente in misura significativa. In effetti, con 9869 appartamenti vuoti in meno, si è registrato il calo più marcato dal 1978. Sebbene il tasso di abitazioni vuote dell’1,31% (anno precedente: 1,54%) sia ancora superiore alla media pluriennale dell’1,11%, si sta avvicinando molto rapidamente. L’inversione di tendenza iniziata nel 2021 è quindi accelerata. Il calo è generalizzato e riguarda tutti i segmenti, tutte le dimensioni di alloggio e una grande maggioranza di regioni. Le cause di questa bassa quota di sfitti sono da ricercarsi nella minore attività edilizia e nell’aumento della domanda dovuta alla crescita economica e all’immigrazione. Quest’ultimo fattore è stimolato dal mercato del lavoro in crescita e dalla diffusa carenza di manodopera qualificata; gli economisti immobiliari di Credit Suisse prevedono infatti per l’anno in corso un saldo migratorio di circa 75 000 persone (anno precedente: 60 600). Il fatto che sul fronte delle costruzioni non si intraveda ancora una reazione all’elevata domanda suggerisce che l’insufficienza delle attività edilizie è dovuta a fattori strutturali: la densificazione all’interno delle zone edificabili esistenti, che viene contrastata in svariati modi, non riesce evidentemente a compensare l’azzonamento limitato.
Immagine: I baby boomer libereranno circa 420 000 case entro il 2045
Numero previsto di proprietà abitative (case e appartamenti) che saranno liberate al momento del decesso fino al 2045 (per generazione)
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