Con Manuel Gamper, direttore della Multi RE SA, società specializzata in consulenze immobiliari basate su analisi di dati, abbiamo fatto il punto della situazione.
Con l’aumento del tasso di interesse, solitamente, si vuole innescare un raffreddamento anche nel comparto immobiliare. Ma stando a quanto è emerso dall’ultimo Swiss Real Estate Bubble Index, nonostante il rischio di bolla si sta assottigliando sempre di più, i prezzi continuano a rimanere sovrastimati. D’altro canto, con l’incremento dei tassi di pigione, che secondo gli analisti aumenteranno ancora una volta entro fine 2023 e altre due nel 2024, gli affitti vanno incontro a dei rincari considerevoli. E neanche a dirlo, a soffrirne di più saranno le fasce media e bassa della popolazione.
Manuel Gamper, direttore della Multi RE SA, società specializzata in consulenze immobiliari basate su analisi di dati, spiega innanzitutto: «Va premesso che si tratta di fluttuazioni contenute in un mercato in trasformazione che presenta abitualmente i cambiamenti importanti nel medio-lungo termine e che dipende da tanti fattori che vanno oltre il costo del denaro. Di regola i tassi di interesse più alti dovrebbero abbassare i prezzi delle case, ma ci sono altri fattori come la percezione delle case come investimenti sicuri o la scarsità di offerta di alcune tipologie di oggetti che possono controbilanciare questa tendenza. Quindi, è probabile che una combinazione di questi fattori stia contribuendo al, sensibile, aumento dei prezzi delle case nonostante l’aumento dei tassi di interesse».
Il Swiss Real Estate Bubble pubblicato qualche giorno fa da Ubs indica che il pericolo bolla sia scongiurato, è così?
«Le considerazioni legate all’indice di UBS monitorano diversi fattori e li ponderano, oltre alla situazione odierna, soprattutto rispetto allo storico e alla tendenza prospettata. Il rapporto di UBS indica che al momento non c’è un grave rischio di bolla immobiliare in Svizzera, dovuto probabilmente ad una combinazione di prezzi più stabili, un aumento controllato dei prezzi, un equilibrio tra domanda e offerta e un contesto economico relativamente favorevole per il mercato immobiliare».
Ci sarà prima o poi un raffreddamento del mercato immobiliare? Stando a uno studio diffuso ieri da Raiffeisen Svizzera nei prossimi mesi dovremmo assistere a un calo dei prezzi degli oggetti in vendita, cosa dobbiamo aspettarci?
«In generale si nota un calo delle vendite nel segmento medio. L’incertezza del mercato in generale e di quello immobiliare nello specifico spaventa diversi investitori soprattutto privati che optano per mantenere lo status quo e aspettare tempi migliori. Il ceto medio vive questa incertezza anche per quanto riguarda il mercato del lavoro, l’inflazione erode il suo potere di acquisto più di altre categorie e di conseguenza più incertezza e meno mezzi hanno portato ad una contrazione della domanda che eserciterà una pressione sui prezzi. Seppure il settore del lusso è in forma e quello del segmento “basso” rimane più attivo, il segmento medio rappresenta una fetta importante della torta e nel medio termine rischia di influenzare verso il basso i prezzi di appartamenti e case ad uso proprio».
Per quanto riguarda gli affitti, sempre lo stesso studio, ha mostrato un quadro più desolante, ipotizzando rialzi del tasso di pigione a fine anno e altri 2 nel 2024. La situazione si complica per i nuovi o anche per chi vive già in affitto?
«Gli appartamenti affittati recentemente, da giugno 2017 ad oggi, presentano un tasso ipotecario di riferimento del 1,5% o 1,25%. In altre parole, tutti i contratti di affitto stipulati dopo questa data potranno subire degli aumenti di pigione del 3% per ogni adattamento del tasso di +0,25%. Contratti più “vecchi” non sono toccati da queste correzioni perlomeno fino a fine 2023, ma vi è anche un altro indice, quello legato ai consumi, che a causa dell’aumento dei prezzi in particolare per abitazioni, energia e trasporti, permettono ai proprietari di immobili a reddito di richiedere ulteriori adeguamenti verso l’alto anche per chi presenta contratti meno recenti. Insomma, chi prima e chi dopo, chi più e chi meno, saremo tutti chiamati alla cassa.
La domanda non è dunque se vi sarà un aumento delle pigioni in futuro, ma di quanto».
L’ultima domanda (eterno dilemma): attualmente conviene comprare o affittare?
«Forse più di un eterno dilemma, dipende dalla situazione specifica di ognuno di noi. Chi dispone di tanti mezzi propri, ed è dunque meno impattato dal costo del denaro, potrebbe orientarsi verso l’acquisto, mentre chi non è in questa situazione si orienterà piuttosto all’affitto. Questo ragionamento funziona nel breve-medio termine, finché gli affitti appaiono “più convenienti” perché non ancora “corretti al rialzo” rispetto al nuovo contesto dei tassi di interesse e dell’inflazione.
In seguito, probabilmente, il dilemma si presenterà di nuovo con nuove variabili».
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