Casa di proprietà sempre più preogativa di pochi? Intervista a Francis Schwartz, Raiffeisen

Con un mercato immobiliare che corre a più non posso e che non sembra intenzionato a fermarsi, la Svizzera conferma nel mattone la valenza del bene rifugio per antonomasia.
Secondo l’Ufficio Federale di Statistica, nel secondo trimestre del 2022 l’indice svizzero dei prezzi degli immobili residenziali è aumentato del 2,7% rispetto al trimestre precedente. Se rapportato poi al medesimo periodo dell’anno precedente, il rincaro è cresciuto del 7,5%.
Per comprendere meglio la portata di questo fenomeno, ne abbiamo parlato con Francis Schwartz, ricercatore economico del Dipartimento clienti aziendali, tesoreria e mercati di Raiffeisen.

leggi anche

Raiffeisen Svizzera il mercato immobiliare tiene ma c’è già la prima bolla speculativa nel metaverso

La situazione sembra paradossale. I tassi d’interesse continuano ad aumentare, ma il mercato immobiliare in Svizzera non sembra per nulla spaventato e prosegue nella sua crescita. Come mai?
Il nodo centrale è che vengono costruite poche case nuove. Se aggiungiamo poi che nemmeno i proprietari di immobili sembrano interessati a vendere, ecco che l’offerta di alloggi sul mercato si riduce ulteriormente. Con queste premesse, i prezzi continueranno a salire anche se la domanda dovesse scendere leggermente.
Inoltre, finora sono aumentati solo gli interessi per i mutui a tasso fisso; i tassi di interesse per i mutui del mercato monetario sono rimasti bassi. Significa che è ancora possibile trovare finanziamenti interessanti per acquistare una casa e che rendono più conveniente vivere in un’abitazione di proprietà piuttosto che in un appartamento in affitto.
E’ una tendenza destinata a durare ancora per molto, quindi?
Almeno fino a quando i tassi di interesse non aumenteranno ulteriormente in modo significativo e la costruzione di alloggi non riprenderà. Fino ad allora, i prezzi delle case dovrebbero continuare a salire.
C’è una condizione particolare che riguarda il Canton Ticino?
Direi di no. Questa dinamica dei prezzi è simile in tutta la Svizzera, in tutte le regioni e in tutti i tipi di comunità.
Da quello che ci sta spiegando, viene da dire che l’investimento immobiliare rimane un bene rifugio, al pari dell’oro. E’ corretto?
Gli investimenti nel settore immobiliare sono interessanti. In futuro, tuttavia, prevediamo che gli investitori si concentreranno maggiormente sui rendimenti stabili dei flussi di cassa. E’ probabile che le plusvalenze osservate negli ultimi anni diventino un ricordo del passato non appena i tassi di interesse si allontaneranno dai livelli più bassi.
C’è quindi il rischio di una imminente bolla speculativa?
A differenza dei primi anni ’90, quando in Svizzera si è vissuta l’ultima bolla immobiliare, oggi il mercato è dominato da un lato da utenti autonomi che si muovono su prospettive di lungo termine e dall’altro da investitori professionisti che calcolano razionalmente ogni intervento. Mancano speculatori che sperano in rapidi profitti. Oggi la scarsità dell’offerta giustifica il livello dei prezzi: con queste premesse non ci aspettiamo che scoppi una bolla.
In città, i prezzi delle case aumentano come non mai. Dobbiamo attenderci un’espansione del mercato anche nelle zone rurali o nelle aree decentrate si possano ancora trovare case più grandi a prezzi competitivi?
Nei centri urbani più importanti c’è una piccola quantità di terreno edificabile ancora disponibile e gli sforzi per una maggiore densificazione sono prossimi al limite. Ecco perché in città non è possibile costruire nuovi appartamenti rispetto a quanti ne sarebbero effettivamente necessari. Coloro che non possono più permettersi o non vogliono più pagare questi prezzi in città sono costretti a scendere a compromessi sull’ubicazione, le dimensioni delle abitazioni o la qualità delle case. In Svizzera ci sono Comuni molto attraenti ed estremamente ben sviluppati, fuori dai centri urbani, in grado di offrire una buona qualità della vita. Spesso, gli affitti degli appartamenti, i prezzi degli immobili e le tasse sono interessanti nelle comunità più piccole. Ciò consente in alcuni casi di vivere in appartamenti grandi, più nuovi e meglio attrezzati ad un costo inferiore. E questo spiega le ragioni di potenziali migrazioni al di fuori della città.
Da quello che ci sta dicendo, il rischio è che acquistare un’abitazione diventi un’opportunità accessibile soltanto a pochi, non crede?
Non è una novità. In Svizzera i prezzi degli immobili sono diventati da tempo inaccessibili per ampi strati della popolazione. Senza un’eredità lasciata dai genitori, alle giovani famiglie viene negato l’accesso al mercato della proprietà della casa. Gli ostacoli all’equità e all’accessibilità dei prestiti ipotecari sono insormontabili per la maggior parte dei redditi normali. La proprietà della casa sta diventando sempre più un privilegio.
Un’ultima domanda, che si sentirà fare ormai quasi quotidianamente. Tasso fisso o variabile: quale scegliere in questo momento per dormire meglio?
A lungo termine, l’ipoteca del mercato monetario è di gran lunga l’alternativa di finanziamento più vantaggiosa in termini finanziari. La sicurezza offerta dai mutui a tasso fisso, analoghi alle polizze assicurative, ha il suo prezzo. Certo, in questo modo si ottiene una sicurezza sulla propria pianificazione economica e si dorme un po’ meglio. In definitiva, per la scelta individuale dell’alternativa di finanziamento adeguata sono determinanti la situazione finanziaria individuale, la volontà di assumersi dei rischi e la capacità di assunzione del rischio.