Bando ai numeri ingannevoli: i prezzi delle case continuano a salire

La buona notizia, forse: comprare casa oggi costa un poco di meno di qualche mese fa. Nel primo trimestre del 2022, l’indice svizzero dei prezzi degli immobili residenziali è infatti sceso di un sia pur modesto 0,4% rispetto al trimestre precedente, attestandosi a 110,3 punti.
La notizia un po’ meno buona: si tratta di una riduzione "fisiologica" di mero assestamento, che non fotografa un vero e proprio andamento al ribasso dei prezzi. Confrontate le tariffe al primo trimestre del 2021, invece che all’ultimo, si scopre infatti che il rincaro c’è e pure importante: +7% in media. E non senza molteplici e penalizzanti distinguo.

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Nessuna eccezione al segno più

Non mentono i dati dell’Ufficio federale di statistica, che dal 2019 prova a misurare in maniera scientifica la realtà incrociando i dati di circa 7.000 transazioni avvenute in tutta la Svizzera, prendendo a riferimento i 25 principali istituti ipotecari che finanziano la maggioranza degli acquisti mediante ipoteca. I risultati presentano il -0,4% di questi primi tre mesi come il frutto di una media complessa fra prezzi degli appartamenti, in discesa dell’1,2% rispetto all’ultima parte dell’anno scorso, e quelli delle case unifamiliari, in realtà in salita dello 0,6%. Al confronto con l’inizio del 2021, però, ogni segno meno si trasforma poi in segno più: i prezzi sono saliti tutti, rispettivamente del 5,6% per gli appartamenti e dell’8,5% per le case singole.

Il record: unifamiliari nei grossi centri urbani

Numeri che, peraltro, si differenziano in misura anche abbondante a seconda dei comuni di residenza. La statistica prende in considerazione cinque tipologie di località: comune rurale, intermedio e urbano, a sua volta diviso in piccolo, medio o grande agglomerato. Ebbene, dove non c’è scampo è nei comuni intermedi o urbani di grande agglomerato. Qui i prezzi salgono sempre e comunque, che si tratti di appartamenti o case unifamiliari, di confronto con l’ultimo trimestre del 2021 o con il primo. Il record spetta alle case unifamiliari delle grosse aree urbane, in aumento del 10,8% in un anno e del 4,9% solo nell’ultimo trimestre.

Rincari modesti nei centri urbani più piccoli

Un po’ a sorpresa, il ribasso più significativo si registra invece nei comuni urbani di piccolo agglomerato, con un meno 4,2% per le case unifamiliari rispetto agli ultimi tre mesi del 2021. Neanche gli appartamenti, solitamente più economici, hanno ottenuto tanto: per loro il calo è stato del 2,1%, addirittura inferiore a quello dei comuni di medio agglomerato: -3,3%.

Lo smartworking alza i prezzi fuori dalla città

Non c’è comunque da gioire troppo: anche qui, l’andamento calcolato sull’arco di un anno parla di una crescita dei prezzi generalizzata. A costare sempre di più sono gli appartamenti situati non nei centri urbani ma intermedi, a conferma di una tendenza, spesso dichiarata come conseguenza dello smartworking, a uscire dalle città più spersonalizzanti allo scopo di godersi meglio la vita: l’incremento è addirittura dell’8,3% rispetto all’anno scorso. Idem per i contesti rurali: +6%.

Un comune su due è rurale e piace parecchio

A essere meno attraenti paiono essere invece i comuni un po’ ne carne né pesce, vale a dire urbani di piccolo agglomerato o nullo: in un anno, il rincaro è stato "solo" del 2% per gli appartamenti e del 3,5% per le case unifamiliari. Da non sottovalutare, nei calcoli e nei ragionamenti, anche la quantità dell’offerta: dei 2.148 comuni elvetici, il 22% sono urbani, il 52% rurali e il 26% intermedi.