Svizzeri a caccia di case sempre più difficili da trovare. Nei Grigioni gli sfitti sono lo 0,2%

Ci sono sempre meno case disponibili sul mercato immobiliare svizzero. Lo rivela uno studio di Raiffesen Svizzera, dal quale emerge che il contesto è fatto di prezzi di proprietà, terreni edificabili e affitti sempre più alti. A contribuire a questa situazione anche i severi regolamenti edilizi e piani direttori, con una popolazione propensa a sollevare obiezioni, con l’edilizia residenziale in fase di forte contrazione.

«Il livello di tassi più elevato e il rincaro dei costi edili – spiega Martin Neff, economista capo di Raiffeisen Svizzera – riducono ulteriormente gli stimoli per l’edilizia residenziale. Contemporaneamente, una grave carenza di personale specializzato e la guerra in Ucraina aumentano ulteriormente la già forte immigrazione. Ci stiamo dirigendo a tutta velocità verso una penuria di abitazioni».

Tempi duri per i locatari

La scarsità di abitazioni in affitto al di fuori delle zone migliori è un fenomeno ancora recente. Per effetto del boom dell’edilizia di abitazioni a uso locativo dell’ultimo decennio, i locali sfitti sono aumentati continuamente fino a due anni fa. La forte riduzione della costruzione di abitazioni, iniziata alla fine del secondo decennio, si traduce ora con un ritardo temporale, ma in misura più sentita, in una scarsa offerta di alloggi in locazione liberi. Dall’inizio dell’anno la quota di abitazioni sfitte a livello nazionale è scesa dall’1.54 all’1.3%.

Questa contrazione da record ha riguardato soprattutto le abitazioni in locazione, visto che sul mercato delle abitazioni di proprietà i locali sfitti sono già estremamente bassi. «In molti mercati regionali della locazione si registra già una penuria di alloggi, in alcuni casi si rasenta persino l’emergenza. Per esempio, nei cantoni di Ginevra, Zurigo e Zugo le percentuali di abitazioni a uso locativo sfitte si collocano ben sotto l’un per cento», afferma Neff. «Fino al 2024 la percentuale di abitazioni sfitte in tutta la Svizzera dovrebbe scendere sotto la soglia dell’un per cento», prevede Neff. Chi trasloca dovrà quindi mettere in conto ben presto dei canoni di locazione iniziali molto più elevati. Ma anche nei rapporti di locazione in essere gli affitti aumenteranno sensibilmente entro breve tempo. Nel primo trimestre del 2023, dati gli interessi ipotecari in media molto appetibili, è previsto un primo aumento del tasso d’interesse di riferimento ipotecario all’1.5%. Gli affitti basati sul tasso d’interesse di riferimento attuale potrebbero essere incrementati dal locatore, in virtù del diritto di locazione, di circa il 3%. A ciò si aggiunge la compensazione consentita dalla legge dell’inflazione e dell’aumento generale dei costi. Alcune locazioni in essere rischiano di subire entro il 2024 aumenti fino al dieci per cento.

Primi segnali di allentamento

Nel terzo trimestre di quest’anno i prezzi delle offerte delle case unifamiliari sono diminuiti, seppur leggermente, per la prima volta dopo molto tempo (-1.5% rispetto al trimestre precedente.

«L’andamento dei prezzi dell’offerta è un primo indizio di indebolimento della dinamica dei prezzi. È quindi del tutto possibile che in uno dei prossimi trimestri anche i prezzi delle transazioni presenteranno un segno negativo. Sarebbe una novità nella recente storia dei mercati delle abitazioni di proprietà, ma l’andamento dei prezzi continuerà a tendere verso l’alto anche in futuro», continua Neff.

Fine dei tassi negativi

Con l’improvvisa fine dell’era dei tassi negativi, il contesto di mercato degli investimenti immobiliari diretti è cambiato molto, come emerge tra l’altro nella drastica rettifica di valutazione dei fondi immobiliari svizzeri. Se nell’autunno del 2021 la capitalizzazione di mercato di tutti i fondi immobiliari quotati si assestava ancora a circa il 45% sopra al valore di inventario netto, fino a fine ottobre 2022 questa differenza era di circa l’11%.

Al momento molto depone a favore di una forte contrazione della domanda degli oggetti di investimento. A causa dei maggiori costi di finanziamento, oggi molti investimenti finanziati con capitale di terzi non sono più redditizi. Soprattutto il modello buy-to-let, pensato per i privati e risultato molto lucrativo negli ultimi anni, ormai in molti casi non conviene più. Tuttavia, anche tra gli investitori istituzionali è prevedibile una maggiore prudenza. In virtù di alternative diventate più appetibili, i rendimenti iniziali ai minimi storici degli ultimi anni, come i titoli a reddito fisso, dovrebbero risultare molto meno interessanti per gli investitori rispetto al periodo dei tassi bassi. «Il clima di corsa all’oro che ha caratterizzato questo mercato nell’ultimo decennio sta volgendo al termine. Si prevede una forte pressione sui prezzi delle transazioni e, quindi, anche sulle valutazioni nei portafogli immobiliari», dichiara Neff. Il mercato, tuttavia, per via dell’andamento atteso dei canoni di locazione, si attesterà verso il basso. Il futuro aumento dei proventi dovrebbe impedire il crollo del mercato degli immobili a reddito.