Aumenta la popolazione residente in Svizzera: entro il 2034 mancheranno 150.000 appartamenti

Si prevede che la popolazione svizzera aumenterà di un altro milione entro la metà degli anni ’30. Per le famiglie, ciò significherà una riduzione del consumo immobiliare per la prima volta in 70 anni, poiché entro quella data ci sarà una carenza cumulativa di almeno 150.000 appartamenti. A sostenerlo è uno studio realizzato da UBS che aggiunge: gli immobili residenziali a reddito hanno il potenziale per consistenti aumenti di valore. Tuttavia, norme più severe in materia di diritto sugli affitti potrebbero rallentare il boom dei prezzi.

Crescita demografica

Nella prima metà del 2024 la popolazione residente permanente della Svizzera supererà la soglia dei 9 milioni. Si prevede che la soglia “magica” dei 10 milioni sarà raggiunta entro la metà degli anni ’30. Si prevede che questo milione in più stabilirà nuovi record: mai prima d’ora la popolazione residente è aumentata così rapidamente. Mai prima d’ora un passo di milioni di persone è stato spinto così fortemente dalla migrazione internazionale e allo stesso tempo accompagnato da così poca attività edilizia.

Nuovi investimenti

La creazione di superfici abitative più che sufficienti e il massiccio ampliamento delle infrastrutture dei trasporti hanno fatto sì che, da quando nel 1955 la Svizzera contasse 5 milioni di abitanti, gli affitti complessivi siano cresciuti molto meno dei salari. Ciò che è successo negli ultimi 70 anni – riduzione dei costi abitativi, maggiore consumo di spazio pro capite e maggiore comfort abitativo – potrebbe ormai appartenere al passato. A causa del rallentamento dell’attività edilizia, entro il 2034 mancheranno probabilmente almeno 150.000 appartamenti per mantenere stabile il consumo di suolo.

Prezzi e affitti

Nei prossimi anni gli affitti dovrebbero quindi aumentare più rapidamente dei redditi. Entro la metà degli anni ’30 gli affitti richiesti potrebbero aumentare complessivamente dal 25 al 30% in termini reali, un dato paragonabile allo sviluppo registrato tra il 2002 e il 2012. A differenza degli ultimi 70 anni, a causa dell’elevata immigrazione i prezzi degli affitti nelle zone centrali saranno probabilmente più alti che in periferia.
Si prevede che anche i prezzi degli immobili residenziali – sia per le case private che per le case plurifamiliari – aumenteranno più rapidamente dei redditi, dati i tassi di interesse complessivamente moderati. Da un lato, a causa della crescita, le ubicazioni privilegiate continuano ad avere una domanda sproporzionata. D’altro canto, la “cintura extra” dei grandi centri si espanderà sempre più negli agglomerati precedentemente espansi, il che aumenterà anche lì la disponibilità a pagare. Gli immobili residenziali hanno quindi il potenziale per eguagliare o addirittura superare gli incrementi di valore passati.

Una nuova Età dell’oro?

Tuttavia, i sogni di forti incrementi di valore dovuti all’aumento degli affitti potrebbero presto rivelarsi un’illusione. Se la situazione abitativa di molte economie domestiche peggiorasse, i politici potrebbero imporre ulteriori regolamentazioni al mercato. In uno scenario del genere, l’attività edilizia rischia di essere ancora più bassa e le famiglie dovrebbero avvicinarsi ancora di più. A rimetterci a lungo termine sarebbero anche la struttura edilizia e la sostenibilità a causa della mancanza di incentivi per ristrutturazioni globali ed efficienti dal punto di vista energetico.